Czy dla każdego budynku należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe, a kiedy nie trzeba go sporządzać?

Wokół świadectw charakterystyki energetycznej narosło sporo nieporozumień. Jednym z najczęstszych jest przekonanie, że każdy właściciel budynku lub mieszkania musi natychmiast posiadać taki dokument. W praktyce przepisy są bardziej precyzyjne. Świadectwo energetyczne jest wymagane w określonych sytuacjach, ale nie dla każdego budynku i nie przy każdej czynności związanej z nieruchomością.

Najważniejsza zasada brzmi: świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się dla budynku albo części budynku, na przykład lokalu, wtedy gdy wynika to z ustawy. Jeżeli dana nieruchomość nie jest budynkiem ani częścią budynku, albo jeśli zawierana umowa nie należy do przypadków wskazanych w przepisach, świadectwa się nie sporządza.

To oznacza, że samo posiadanie domu, mieszkania czy lokalu nie zawsze powoduje obowiązek zamówienia dokumentu. Obowiązek pojawia się najczęściej wtedy, gdy nieruchomość trafia do sprzedaży, najmu albo gdy inwestor kończy budowę nowego obiektu.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku lub części budynku na energię potrzebną do jego użytkowania. Chodzi między innymi o energię na ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, chłodzenie, a w przypadku części budynków niemieszkalnych również oświetlenie.

Dzięki świadectwu kupujący lub najemca może lepiej ocenić, z jaką nieruchomością ma do czynienia. Dokument pokazuje, czy budynek jest energooszczędny, jakie ma orientacyjne zapotrzebowanie na energię i jakie rozwiązania mogą wpływać na koszty użytkowania.

Nie jest to jednak dokument wymagany zawsze i w każdej sytuacji. Ustawa określa konkretne przypadki, w których właściciel, zarządca, osoba posiadająca określone prawa do lokalu albo inwestor muszą zapewnić jego sporządzenie.

Czy istniejący budynek użytkowany na własne potrzeby musi mieć świadectwo?

Nie. Jeżeli korzystasz z istniejącego budynku lub lokalu wyłącznie na własny użytek i nie planujesz go sprzedawać ani wynajmować, świadectwo charakterystyki energetycznej co do zasady nie jest wymagane.

Przykład jest prosty: mieszkasz w swoim domu jednorodzinnym i nie zamierzasz go sprzedać ani wynająć. W takiej sytuacji nie musisz zamawiać świadectwa tylko dlatego, że jesteś właścicielem nieruchomości. Podobnie jest w przypadku mieszkania, które wykorzystujesz wyłącznie dla siebie.

Obowiązek pojawia się dopiero wtedy, gdy budynek lub lokal ma być przedmiotem sprzedaży albo najmu. Wtedy dokument powinien zostać przekazany odpowiednio nabywcy lub najemcy.

Sprzedaż i najem, czyli najczęstsze sytuacje wymagające świadectwa

Dla istniejących budynków i lokali świadectwo charakterystyki energetycznej jest potrzebne przede wszystkim przy sprzedaży oraz wynajmie. Dotyczy to zarówno domów, mieszkań, jak i lokali użytkowych, o ile nie zachodzi jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie.

Przy sprzedaży świadectwo powinno zostać przekazane nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego. Przy najmie właściciel przekazuje najemcy kopię świadectwa w formie papierowej albo wydruk dokumentu elektronicznego. Warto zadbać o to wcześniej, ponieważ brak świadectwa może skomplikować transakcję i wywołać niepotrzebny stres na końcowym etapie sprzedaży lub podpisywania umowy.

Warto też pamiętać, że jeśli świadectwo zostało już sporządzone, w ogłoszeniu sprzedaży lub najmu należy podawać wymagane wskaźniki energetyczne. To zwiększa przejrzystość oferty i pozwala zainteresowanym porównać nieruchomości także pod kątem kosztów użytkowania.

Nowo wybudowany budynek po 28 kwietnia 2023 r.

Osobne zasady dotyczą nowych budynków. Od 28 kwietnia 2023 r. inwestor ma obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego albo do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Oznacza to, że w przypadku nowych inwestycji świadectwo energetyczne jest elementem dokumentacji potrzebnej na etapie formalnego zakończenia budowy. Nie chodzi więc wyłącznie o sprzedaż lub najem, ale także o procedurę związaną z oddaniem budynku do użytkowania.

Od tej zasady istnieje jednak wyjątek. Obowiązek dołączenia świadectwa nie dotyczy domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 budowanych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Trzeba jednak podkreślić ważną rzecz: jeśli taki dom będzie później sprzedawany albo wynajmowany, świadectwo lub jego kopię należy przekazać odpowiednio nabywcy albo najemcy.

Kiedy świadectwa energetycznego się nie sporządza?

Świadectwa charakterystyki energetycznej nie sporządza się dla nieruchomości, które nie są budynkiem ani częścią budynku w rozumieniu ustawy. Przykładem mogą być sytuacje, w których przedmiotem umowy jest coś, co nie stanowi samodzielnego budynku ani lokalu, na przykład określone prawo do korzystania z fragmentu przestrzeni, które nie spełnia definicji części budynku.

Nie sporządza się go również wtedy, gdy zawierana umowa nie należy do tych, które ustawa wiąże z obowiązkiem przekazania świadectwa. Dlatego zawsze warto najpierw ustalić, co dokładnie jest przedmiotem transakcji: budynek, lokal, część budynku, czy może inna nieruchomość lub prawo.

Budynki zwolnione z obowiązku sporządzania świadectwa

Ustawa przewiduje także konkretne zwolnienia. Z obowiązku sporządzania świadectw zwolnione są budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zwolnienie obejmuje również budynki używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej.

Świadectwa nie trzeba sporządzać także dla budynków przemysłowych oraz gospodarczych, które nie są wyposażone w instalacje zużywające energię, z wyjątkiem instalacji oświetlenia wbudowanego. Kolejna grupa to budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku, na przykład niektóre obiekty sezonowe.

Zwolnione są również budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2 oraz budynki gospodarstw rolnych, jeżeli ich wskaźnik EP, czyli roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną, nie przekracza 50 kWh/(m2·rok).

W praktyce każde zwolnienie warto oceniać ostrożnie. Nie wystarczy potoczne określenie budynku jako „gospodarczy”, „sezonowy” czy „mały”. Znaczenie mają rzeczywiste parametry, przeznaczenie, sposób użytkowania i dokumentacja nieruchomości.

Dlaczego warto sprawdzić obowiązek wcześniej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej najlepiej zamówić z wyprzedzeniem, zwłaszcza gdy planujesz sprzedaż lub wynajem. Pozwala to uniknąć opóźnień przy podpisywaniu umowy, kompletowaniu dokumentów do notariusza albo publikowaniu ogłoszenia.

Dobrze przygotowane świadectwo może być też praktyczną informacją dla właściciela. Pokazuje, jak budynek wypada pod względem energetycznym i jakie elementy mogą wpływać na zużycie energii. To szczególnie przydatne, gdy właściciel myśli o modernizacji, wymianie źródła ciepła, dociepleniu budynku albo poprawie komfortu użytkowania.

Podsumowanie

Nie dla każdego budynku trzeba sporządzać świadectwo charakterystyki energetycznej. Dla istniejących nieruchomości obowiązek pojawia się przede wszystkim przy sprzedaży lub najmie. Dla nowych budynków, od 28 kwietnia 2023 r., inwestor co do zasady dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie, z wyjątkiem określonych domów do 70 m2 budowanych na własne potrzeby mieszkaniowe.

Istnieją również ustawowe zwolnienia, między innymi dla budynków zabytkowych, miejsc kultu, wybranych budynków przemysłowych i gospodarczych, obiektów sezonowych, małych budynków wolnostojących oraz niektórych budynków gospodarstw rolnych.

Jeśli nie masz pewności, czy Twoja nieruchomość wymaga świadectwa energetycznego, warto sprawdzić to przed sprzedażą, wynajmem lub zakończeniem budowy. Skontaktuj się z eswiadectwa.shop i zamów świadectwo charakterystyki energetycznej online albo upewnij się, czy w Twoim przypadku dokument jest rzeczywiście wymagany.