Czy można sprzedać mieszkanie bez świadectwa energetycznego?

Co powinien wiedzieć właściciel przed podpisaniem aktu notarialnego?

Sprzedaż mieszkania to moment, w którym liczy się komplet dokumentów. Właściciel zwykle przygotowuje akt własności, numer księgi wieczystej, zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty, informacje o opłatach i rozliczeniach. Coraz częściej na tej liście pojawia się także świadectwo charakterystyki energetycznej. I tu pojawia się praktyczne pytanie: czy można sprzedać mieszkanie bez świadectwa energetycznego?

Najkrótsza odpowiedź brzmi: przy sprzedaży mieszkania właściciel ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument ten powinien dotyczyć sprzedawanego lokalu, czyli części budynku, jeśli transakcja obejmuje mieszkanie. Fakt przekazania świadectwa zostaje odnotowany w akcie notarialnym.

Świadectwo energetyczne nie jest dodatkiem marketingowym ani dobrowolną informacją dla zainteresowanego kupującego. To dokument, który określa zapotrzebowanie lokalu na energię potrzebną m.in. do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a w określonych przypadkach także chłodzenia. Dla kupującego ma to znaczenie praktyczne, ponieważ pomaga ocenić standard energetyczny mieszkania i lepiej zrozumieć potencjalne koszty użytkowania.

Co dzieje się, jeśli sprzedający nie przekaże świadectwa przy akcie notarialnym? Z informacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że w przypadku braku przekazania dokumentu notariusz poucza osobę zobowiązaną do przekazania świadectwa o karze grzywny za niewywiązanie się z tego obowiązku. Oznacza to, że brak świadectwa może stać się problemem formalnym i źródłem niepotrzebnego stresu przy finalizacji transakcji.

W praktyce nie warto więc planować sprzedaży z założeniem, że „jakoś się uda”. Nawet jeśli strony są zdecydowane, kupujący ma środki, a termin u notariusza jest ustalony, brak świadectwa energetycznego może zepsuć dobrze przygotowany proces. Sprzedający naraża się na pouczenie, ryzyko kary oraz utratę zaufania kupującego, który może uznać, że dokumentacja mieszkania nie została należycie przygotowana.

Warto pamiętać, że świadectwo powinno być sporządzone przez osobę uprawnioną i wpisaną do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Dokument powinien mieć numer nadany w systemie. To ważne, ponieważ kupujący i notariusz nie potrzebują przypadkowego pliku z wyliczeniami, ale prawidłowo przygotowanego świadectwa, które spełnia wymagania formalne.

Świadectwo energetyczne najlepiej zamówić jeszcze przed publikacją ogłoszenia sprzedaży. Dlaczego? Jeśli dokument został już sporządzony, w ogłoszeniu powinny znaleźć się określone wskaźniki z tego świadectwa, m.in. roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkowa wielkość emisji CO2. Dzięki temu oferta jest pełniejsza, bardziej profesjonalna i zgodna z obowiązkami właściciela.

Dla wielu kupujących takie informacje stają się coraz ważniejsze. Cena mieszkania, lokalizacja i metraż nadal mają kluczowe znaczenie, ale koszty utrzymania nieruchomości również wpływają na decyzję. Lokal w ocieplonym budynku, z dobrą stolarką okienną i sprawnym ogrzewaniem może być atrakcyjniejszy niż mieszkanie, którego standard energetyczny jest niejasny. Świadectwo pomaga pokazać te dane w uporządkowany sposób.

Czy każde mieszkanie na sprzedaż wymaga świadectwa? Co do zasady obowiązek pojawia się przy sprzedaży lub wynajmie budynku albo części budynku. Jeśli właściciel wykorzystuje lokal wyłącznie na własny użytek i nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować, świadectwo nie jest wymagane tylko z tego powodu, że jest właścicielem nieruchomości. Sytuacja zmienia się jednak, gdy dochodzi do transakcji sprzedaży.

Trzeba też pamiętać o aktualności dokumentu. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia, ale może stracić aktualność wcześniej, jeśli w mieszkaniu lub budynku wykonano prace wpływające na charakterystykę energetyczną. Przykładem może być wymiana okien, wymiana źródła ciepła albo docieplenie budynku. Jeśli takie zmiany miały miejsce, warto zlecić przygotowanie nowego świadectwa.

Z punktu widzenia właściciela najlepsze rozwiązanie jest proste: nie czekać do ostatniej chwili. Świadectwo energetyczne można potraktować jako jeden z podstawowych dokumentów sprzedażowych, podobnie jak zaświadczenia potrzebne do aktu notarialnego. Przygotowanie go wcześniej pozwala spokojnie uzupełnić ogłoszenie, odpowiedzieć na pytania kupującego i uniknąć nerwów w dniu podpisania umowy.

Podsumowując, sprzedaż mieszkania bez przekazania świadectwa energetycznego nie jest dobrym pomysłem. Właściciel ma obowiązek zapewnić dokument i przekazać go kupującemu, a fakt ten powinien zostać odnotowany w akcie notarialnym. Brak świadectwa może oznaczać pouczenie przez notariusza i ryzyko grzywny. Dlatego przed sprzedażą warto zadbać o aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej przygotowane przez uprawnionego specjalistę.

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania, przygotuj świadectwo energetyczne jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia. Dzięki temu Twoja oferta będzie kompletna, bardziej wiarygodna i gotowa do sprawnego przeprowadzenia transakcji.

Źródła:
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwa-charakterystyki-energetycznej
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/swiadectwa-charakterystyki-energetycznej–obowiazki-od-wielu-lat